Переезд и легальный статус
ВНЖ в Турции при покупке недвижимости
Недвижимость даёт право подать на краткосрочный ВНЖ, если её стоимость подтверждена независимой оценкой не ниже 200 000 $. Итоговое решение всё равно принимает миграционная служба, поэтому важны не только деньги, но и корректные документы.
Что изменилось и что важно понять заранее
Каргыджак и соседние районы снова открыты
С июня 2026 года заявки на ВНЖ снова принимают в Махмутларе, Кестеле, Каргыджаке и Авсалларе — эти районы Алании были закрыты для новой регистрации иностранцев с 2022 года. Общего официального указа об отмене пока не публиковали, решение действует на практике, поэтому статус конкретного адреса мы уточняем перед резервацией.
Порог — 200 000 $
С 16 октября 2023 года минимальная стоимость объекта для ВНЖ по недвижимости — 200 000 долларов США или эквивалент в лирах, независимо от города. До этой даты действовали более низкие пороги (50–75 тыс. $) — для них есть переходные условия.
Нужна независимая оценка
Стоимость объекта подтверждает не цена в договоре, а отчёт оценщика, лицензированного Комиссией по рынку капитала (SPK), через систему Web-Tapu. Отчёт действует 3 месяца, поэтому оценку заказывают ближе к подаче документов.
Это не гражданство
ВНЖ даёт право легально проживать в Турции в рамках разрешённого срока, но не делает человека гражданином. Для этого нужна отдельная инвестиционная программа от 400 000 $.
Как оформляют ВНЖ по недвижимости
Покупка и ТАПУ
Оформляете право собственности на своё имя. Для ВНЖ подходит только полная собственность, а не доля без выделенного объекта.
Оценка объекта
Заказываете отчёт лицензированного оценщика через Web-Tapu — он должен подтвердить стоимость от 200 000 $. Отчёт действителен 3 месяца.
Медицинская страховка
Оформляете полис, который покрывает весь срок ВНЖ, на себя и на всех членов семьи, включённых в заявку.
Заявка на e-ikamet
Заполняете анкету на официальном портале и получаете дату приёма — обычно от недели до месяца вперёд.
Подача в Göç İdaresi
В Алании приём документов ведёт областное управление миграции провинции Анталья. Нужны паспорт, ТАПУ, оценка, страховка, фото и адресная справка.
Решение
По регламенту рассмотрение занимает до 90 дней, но в загруженной Анталье на практике может растянуться до полугода. Одобрят — придёт карта ВНЖ, откажут или запросят документы — сообщат в личном кабинете.
Что ВНЖ даёт в жизни, а не только на бумаге
Легальное проживание без выезда каждые 90 дней
Пока действует ВНЖ, не нужно, как туристу, укладываться в 90 дней из 180 и выезжать из страны — вы живёте в Турции постоянно и продлеваете статус, пока сохраняется право собственности на объект от 200 000 $.
Статус для всей семьи
Супруг или супруга и несовершеннолетние дети, включённые в ТАПУ как совладельцы, получают такой же ВНЖ. Дети идут в турецкие государственные школы на общих основаниях с резидентами страны.
Государственная медстраховка вместо частной
После года непрерывного проживания по ВНЖ можно добровольно подключиться к государственной системе SGK — около 800–1000 лир в месяц на 2026 год, вместо более дорогого частного полиса для иностранцев.
Стаж к обычному гражданству — не только инвестиция от 400 000 $
Годы на ВНЖ по недвижимости засчитываются в пятилетний срок непрерывного легального проживания, который закон о гражданстве (№ 5901, ст. 11) требует для обычной натурализации. Это медленный, но не требующий отдельной инвестиции путь к паспорту — нужны также уровень турецкого A2, подтверждённое намерение остаться в Турции и решение миграционной службы по каждому делу.
Бессрочный статус после 8 лет
При непрерывном проживании 8 лет (без перерывов больше 180 дней подряд и 365 суммарно за последние 5 лет) можно подать на бессрочный ВНЖ — он не требует продления и снимает ограничения на длительность выезда.
Что ВНЖ не даёт — важно понимать до подачи
Работать в Турции по этому ВНЖ нельзя. Право на легальное проживание — не то же самое, что право на трудоустройство: для работы по найму или бизнеса нужен отдельный рабочий permit или регистрация компании.
ВНЖ не открывает безвизовый въезд в Шенген, Великобританию, США или Канаду — для этих стран виза оформляется отдельно и не связана с турецким статусом.
Если вы фактически находитесь в Турции 183 дня и больше в календарном году, вы становитесь налоговым резидентом страны и облагаетесь налогом на общемировой доход, а не только турецкий — порог считается по дням присутствия, а не по типу визы. При таком графике стоит заранее проконсультироваться с налоговым специалистом.
Длительное непрерывное отсутствие в Турции без уважительной причины может стать основанием не продлевать ВНЖ — если планируете жить на две страны, уточняйте актуальные условия перед подачей.
ВНЖ привязан к объекту: если недвижимость продана или её стоимость перестаёт соответствовать порогу, статус аннулируется.
FAQ по ВНЖ
На какой срок выдают ВНЖ по недвижимости?
Краткосрочный ВНЖ выдают максимум на два года за один раз. Продлевать можно, пока сохраняется право собственности на объект, который соответствует порогу.
Нужна ли отдельная справка о доходах?
Нет. Для ВНЖ именно по недвижимости основанием служит сама собственность стоимостью от 200 000 $, отдельное подтверждение дохода не требуют. Справку о доходах спрашивают для другого типа ВНЖ — «на собственные средства», не связанного с покупкой жилья.
Можно ли оформить ВНЖ на семью?
Да, если супруг или супруга и несовершеннолетние дети внесены в ТАПУ как совладельцы. Для детей до 18 лет нужны апостилированное свидетельство о рождении с переводом и согласие второго родителя, если он не среди заявителей.
Правда ли, что Каргыджак и Махмутлар снова открыты для ВНЖ?
По сообщениям администрации Алании и местных СМИ, с июня 2026 года заявки в Махмутларе, Кестеле, Каргыджаке и Авсалларе снова принимают — эти районы были закрыты с 2022 года из-за превышения доли иностранных жителей. Официального общенационального указа об отмене ограничения пока не публиковали, но на практике заявки уже проходят. Перед резервацией виллы мы уточняем статус конкретного адреса.
Сколько сейчас ждут решения?
Запись на подачу документов обычно дают через 1–4 недели после заявки. Само рассмотрение по регламенту занимает до 90 дней, но в загруженной провинции Анталья на практике может растянуться до полугода.
Достаточно ли просто купить любую недвижимость?
Нет. Важно, чтобы объект прошёл порог 200 000 $ по независимой оценке и подходил по назначению, документам и актуальным требованиям миграционной службы.
Можно ли работать в Турции, имея ВНЖ по недвижимости?
Нет. Этот ВНЖ даёт право проживания, но не право на трудоустройство или ведение бизнеса — для этого нужен отдельный рабочий permit или регистрация компании.
Засчитывается ли ВНЖ по недвижимости в стаж для гражданства?
Да. Годы непрерывного проживания по такому ВНЖ входят в пятилетний срок, который закон о гражданстве требует для обычной натурализации — это альтернатива инвестиционной программе от 400 000 $, но с отдельными требованиями: A2 по турецкому, подтверждённое намерение поселиться и решение миграционной службы по конкретному делу.
Что будет с ВНЖ, если продать виллу?
Статус аннулируется, если основание для его выдачи — собственность стоимостью от порога — больше не сохраняется.
Даёт ли ВНЖ право голосовать на выборах в Турции?
Нет, избирательные и другие политические права есть только у граждан Турции.
Официальные источники
- Invest in Türkiye: получение ВНЖ и список документов
- Официальный портал e-ikamet
- Presidency of Migration Management: раздел Residence Permit
- İl Göç İdaresi Antalya: документы для собственников недвижимости
- Göç İdaresi Başkanlığı: стоимость документа и сборы за ВНЖ
- Gündem Alanya: Каргыджак, Махмутлар, Кестель и Авсаллар снова открыты для ВНЖ (июнь 2026)
- NVI: приобретение турецкого гражданства (условия по проживанию)
- Закон о гражданстве Турции № 5901 (официальный текст)
- PwC Tax Summaries: налоговое резидентство в Турции
Подбираете виллу с учётом ВНЖ?
Напишите состав семьи, бюджет от 200 000 $ и желаемый район Алании — сразу скажем, подходит ли статус района под ВНЖ, и подберём варианты, которые проходят порог по оценке.